Consigli per chi acquista

SQL Avete finalmente trovato e deciso di acquistare la casa della vostra vita ….. e ora cosa fare? Il primo passo è quello di predisporre un atto preliminare di compravendita (compromesso) e dovrà contenere: • i dati del promettente venditore; • i dati del promettente acquirente; • la descrizione dell'immobile; • i dati catastali; • la somma che si versa a titolo di caparra; • il prezzo dell'immobile; • la regolarità urbanistica; • la regolarità catastale; • la regolarità alla normativa vigente sugli impianti, ecc; • la data entro la quale si intende fare rogito e il notaio incaricato. L'atto preliminare può essere registrato, in questo caso diventa un documento ufficiale e l'acquirente è tutelato. E' molto importante verificare con un tecnico la regolarità catastale, urbanistica e sulla normativa impianti in quanto se ci sono delle irregolarità si devono far sanare dal proprietario. Verificare da un Notaio le eventuali presenze di ipoteche e la regolarità della provenienza dell'immobile; verificare inoltre con il Notaio la possibilità di agevolazioni fiscali per l'acquisto dell'immobile (prima casa, ecc). Se acquistate da una ditta chiedere informazioni se è conosciuta, se lavora bene, ecc.; farsi spiegare bene dal Notaio i rischi che si corrono se la ditta fallisce e come potete tutelarvi. Stipulato il compromesso si deve passare alla stipula dell'atto di compravendita vero e proprio. Come acquirenti avete la possibilità di scegliere da quale Notaio stipulare l'atto. Ricordatevi che tutte le tasse e spese sono a vostro carico quindi è meglio prendere un appuntamento con il Notaio e farsi spiegare dettagliatamente tutte le spese e le tasse a cui state andando incontro; il Notaio vi illustrerà anche se avete la possibilità di usufruire delle agevolazioni sulla prima casa e il valore fiscale del vostro acquisto. A questo punto si può stipulare l'atto di compravendita. L'ultimo pratica da fare è la denuncia presso la questura, della città o paese dove c'è l'immobile che avete acquistato, dove si certifica che la proprietà dell'immobile è passata dal venditore all'acquirente, questa pratica deve essere fatta entro 48 ore dall'atto di compravendita ed è di competenza del venditore, verificare sempre che sia fatta. Agevolazioni sulla prima casa Per poter rientrate in queste agevolazioni dovete avere le seguenti caratteristiche: • l'abitazione o pertinenze (autorimessa, cantina, ecc.) devono essere nello stesso comune della vostra residenza o nel comune in cui lavorate; • nel comune di residenza e nel territorio italiano non dovete possedere quote di proprietà o di altro diritto (usufrutto, ecc.) su abitazioni; • l'abitazione che acquistate non deve essere di lusso (praticamente non deve avere piscina, ecc.) Ricordatevi che per non fare decadere le agevolazioni si deve prendere la residenza nell'abitazione che acquistate entro un certo periodo fissato dalla legge. Regolarità urbanistica Ogni immobile ha una lunga storia urbanistica. Si parte dalla costruzione che è stata autorizzata dal comune con una licenza (fino alla fine degli anni '80) o con una concessione edilizia; in comune sono depositati documenti, i progetti e le varianti (si richiedono se ci sono state modifiche durante la costruzione e si deposita il progetto di variante), possono inoltre essere stati richiesti dei condoni edilizi per sanare delle difformità con i disegni di progetto depositati. Quando si acquista un'abitazione (in questo caso, ma vale anche per qualsiasi altro fabbricato) bisogna verificare che sia conforme ai disegni di progetto depositati in comune, se si constata che ci sono diversità (ad es. le pareti che dividono le stanza sono messe in modo completamente diverso) bisogna sanare le difformità prima dell'acquisto con spese e oneri a carico del venditore. In comune è inoltre depositato un documento importantissimo per le costruzioni: il certificato di abitabilità che certifica che il fabbricato è conforme a tutti i progetti depositati, alla normativa igienico - sanitaria e alla normativa in materia di impianti. Regolarità catastale Ogni immobile ha una storia catastale. Come per la regolarità urbanistica anche per il catasto si deve verificare che l'immobile o gli immobili (appartamento, autorimessa, ecc) siano uguali alla planimetria, o alle planimetrie, depositata in catasto. Se risultano difformità si deve sanarle, prima dell'atto di compravendita, a cura e spesa del venditore. Valore fiscale dell'immobile Per calcolare il valore fiscale (ovvero catastale) si prende come base la visura catastale. Se il venditore non è in possesso della visura si va all'Agenzia del Territorio (ex Catasto) e si richiede una visura indicando il cognome e nome del venditore o ancora meglio i dati catastali dell'immobile e cioè il foglio, il mappale e il subalterno. L'Agenzia del Territorio rilascia un certificato in cui sono indicati: • l'Agenzia del Territorio; • se è una visura al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati; • il tipo di visura che si sta facendo (attuale o storica se serve una storia di tutti i proprietari e di tutte le variazioni); • i proprietari ed eventuali usufruttuari (è possibile che non i dati non siano aggiornati); • i dati catastali ( foglio, mappale, subalterno, ecc. fino alla categoria, classe, consistenza e rendita catastale). A questo punto con la rendita catastale si può determinare il valore fiscale dell'immobile, ad esempio: l'appartamento ha rendita catastale € 1.000 si dovrà fare: € 1.000 x 105= € 105.000